خامسًا: الوجه الآخر.. عيوب القاهرة الجديدة التي يجب أن تعرفها

كمستشار أمين، لا يمكنني تجميل الصورة بالكامل. هناك تحديات حقيقية أو ما يمكن تسميته عيوب القاهرة الجديدة التي يجب أن تضعها في حسبانك، خاصة إذا كنت تخطط للسكن أو الاستثمار طويل الأمد:

1. الزحام المروري في أوقات الذروة

على الرغم من التوسع الكبير في شبكة الطرق والكباري، إلا أن شارع التسعين (الشريان الرئيسي) يعاني من تكدس مروري خانق في أوقات خروج الموظفين والمدارس.

• تأثيرها على الاستثمار: العقارات الواقعة في الشوارع الجانبية الهادئة أو القريبة من المحاور الجديدة (مثل محور محمد بن زايد) أصبحت أكثر طلباً لتفادي زحام التسعين.

2. ارتفاع رسوم الصيانة (Maintenance Fees)

في كمبوندات القاهرة الجديدة، لا ينتهي الدفع عند استلام المفتاح. وديعة الصيانة ورسوم الخدمات السنوية تتزايد باستمرار نتيجة التضخم.

• نصيحة الخبير: قبل الشراء، راجع بنود عقد الصيانة جيداً. بعض المشاريع تبالغ في الرسوم دون تقديم خدمة توازيها. الاستثمار في “عمارة منفصلة” (Stand-alone building) في مناطق مثل النرجس أو بيت الوطن قد يعفيك من هذه الرسوم الباهظة، لكنه يحرمك من أمن ورفاهية الكمبوند.

3. الفجوة السعرية (Overpricing) في بعض المناطق

بسبب المضاربة (Resale Overprice)، وصلت أسعار بعض المناطق إلى أرقام فلكية قد لا تتناسب مع القيمة الحقيقية الحالية، مما يعني أن دورة رأس المال قد تكون أبطأ.

• الحل: ابحث عن الفرص في المناطق التي ما زالت “قيد الإنشاء” أو المناطق الواعدة مثل “شمال الرحاب” وتوسعات التجمع، وتجنب الشراء في ذروة الغلاء في المناطق المتشبعة إلا إذا كان الهدف هو العائد الإيجاري الفوري.

4. ضعف شبكة المواصلات العامة الداخلية

على الرغم من وجود خطوط مواصلات، إلا أن القاهرة الجديدة صُممت في الأساس لأصحاب السيارات الخاصة. التنقل داخل التجمع بدون سيارة قد يكون صعباً ومكلفاً (اعتماداً على خدمات النقل الذكي).

• تأثيرها: عند الاستثمار في شقة للإيجار، يفضل أن تكون قريبة من الخدمات أو الطرق الرئيسية لضمان تأجيرها بسرعة للطلاب أو الموظفين الذين لا يملكون سيارات.

سادساً: مشاريع القاهرة الجديدة التجارية.. أين تضع أموالك؟

الاستثمار في “التجاري” هو الحصان الأسود حالياً. مشاريع القاهرة الجديدة التجارية تشهد طفرة، خاصة المولات التي تخدم الكثافة السكانية العالية. إذا كنت تملك ميزانية كبيرة، فالاستثمار في محل تجاري أو مكتب في مولات مثل:

• Point 90

• Waterway

• O1 Mall

• Prk Vie (مشروع جديد واعد لشركة Upwyde)

يضمن لك عقود إيجار قوية مع “براندات” عالمية، مما يعني استقراراً مالياً لسنوات طويلة. القاعدة هنا هي: اختر المول الذي يمتلك إدارة تشغيل قوية، فالمول بدون إدارة ناجحة يتحول إلى مبنى مهجور.

أسئلة وأجوبة تهم المستثمر الذكي (Q&A – الجزء الثاني)

س4: هل أشتري في “بيت الوطن” أم في “كمبوند”؟ ج:

• بيت الوطن: مناسب لك إذا كنت تريد مساحات كبيرة بسعر متر أقل، ولديك القدرة على الانتظار حتى اكتمال الخدمات (استثمار متوسط/طويل الأجل). الملكية هنا تكون غالباً في عمارة مستقلة (الأهالي).

• الكمبوند: مناسب إذا كنت تبحث عن الرفاهية، الأمن، المجتمع المغلق، وسهولة إعادة البيع للأجانب أو الطبقة العليا (A Class). السعر أغلى، لكن الخدمات أفضل.

س5: كيف أتأكد من قانونية العقار في القاهرة الجديدة؟ ج: تأكد دائماً من وجود “تسلسل الملكية”، ورخصة البناء، وأن الأرض مسجلة في جهاز مدينة القاهرة الجديدة. في حالة الكمبوندات، راجع العقد بدقة ويفضل استشارة محامٍ عقاري للتأكد من عدم وجود مخالفات بنائية قد تعيق التسجيل لاحقاً.

انتهى القسم الثاني.

لقد غطينا الآن المناطق، والكمبوندات، والمميزات والعيوب. في القسم الثالث والأخير، سنقوم برسم “خطة العمل التنفيذية” (Action Plan). سأقدم لك خطوات عملية للشراء، وكيفية التفاوض، وتوقعات مستقبل السوق العقاري حتى عام 2030، بالإضافة إلى الخاتمة الشاملة التي ستجعل مقالك يتصدر محركات البحث.