رأي الخبير: إذا كنت تشتري بغرض الاستثمار في القاهرة الجديدة عبر “الإيجار المفروش”، فالرحاب هي الملك المتوج بلا منازع لسرعة دوران المستأجرين. أما إذا كنت تشتري لمستقبل طويل الأمد (5-10 سنوات) أو لسكن هادئ جدًا، فمدينتي تمتلك بنية تحتية للمستقبل (Smart City).

ثانيًا: دليل كمبوندات القاهرة الجديدة (الأكثر تميزًا)

إذا لم تكن المدن المفتوحة خيارك، وتفضل “مجتمع الصفوة” المغلق (Gated Community)، فإن القاهرة الجديدة تحتضن أكثر من 150 كمبوند. لكي لا تضيع في الزحام، سأقسم لك أهم مشاريع القاهرة الجديدة إلى فئات بناءً على خبرتي السوقية:

1. فئة “المربع الذهبي” (The Golden Square): الرفاهية المطلقة

تقع هذه المنطقة في قلب التجمع الخامس (بين التسعين الشمالي والجنوبي ومحور بن زايد). الشراء هنا ليس مجرد سكن، بل هو “وجاهة اجتماعية” (Prestige).

• ميفيدا (Mivida – Emaar): العنوان الأرقى. تتميز بالتنظيم الصارم، اللاندسكيب العالمي، والتشطيبات الفاخرة. هي الخيار الأول للمديرين التنفيذيين والأجانب.

• بالم هيلز القاهرة الجديدة (Palm Hills): اسم عريق. يوفر مجتمعًا متجانسًا للغاية، وخدمات ترفيهية على أعلى مستوى.

• فيلات (Villette – Sodic): لعشاق الفيلات فقط (Sky Condos للشقق). سوديك تتميز بخدمة ما بعد البيع وقوة إدارة المجتمع (Community Management).

2. فئة “الحياة العصرية المتكاملة” (Mega Projects)

هذه المشاريع ضخمة المساحة وتوفر “مدينة داخل الكمبوند”:

• هايد بارك (Hyde Park): يشتهر بامتلاكه واحدة من أكبر الحدائق المركزية في الشرق الأوسط. يقع مباشرة على الدائري الأوسطي وشارع التسعين، مما يمنحه موقعًا استراتيجيًا للمستقبل.

• ماونتن فيو آي سيتي (Mountain View iCity): المشروع الأكثر ابتكارًا. قدمت ماونتن فيو مفهوم “الرباعية” (4D) وفصلت حركة السيارات عن المشاة تمامًا. يناسب العائلات التي تبحث عن أمان تام للأطفال وبيئة مبهجة.

3. مشاريع بيت الوطن (الفرصة البديلة)

للباحثين عن مشاريع القاهرة الجديدة بأسعار أقل من الكمبوندات ولكن بمواقع مميزة:

• منطقة “بيت الوطن” تقع بين الرحاب ومدينتي. هي عبارة عن عمارات منفصلة (Mini Compounds).

• الميزة: سعر المتر أقل بنسبة 30-40% من الكمبوندات، وتسهيلات سداد تصل لـ 7 و 8 سنوات.

• العيب: لا توجد خدمات مركزية مثل الكمبوند (أمن موحد، نادي، لاندسكيب ضخم)، والمنطقة لا تزال تحت الإنشاء (نسبة الإشغال منخفضة حاليًا).

ثالثًا: أسرار الاستثمار في القاهرة الجديدة (أين تضع أموالك في 2026؟)

بصفتي مستشارك، يجب أن أكون صريحًا: الاستثمار في القاهرة الجديدة تغيرت قواعده. لم يعد شراء “أي شقة” يحقق مكاسب خيالية كما كان قبل 10 سنوات. لكي تربح اليوم، يجب أن تلعب بذكاء.

1. الاستثمار التجاري والإداري (الحصان الرابح)

مع تحول التجمع الخامس لمركز مالي، أصبح الطلب على المكاتب الإدارية والمحلات التجارية “نارًا”.

• لماذا؟ الشركات تنقل مقراتها من وسط البلد والمهندسين إلى التجمع.

• العائد: العائد الإيجاري للمتر التجاري/الإداري يتراوح بين 8% إلى 12% سنويًا، وهو أعلى بكثير من السكني (الذي يتراوح بين 4% إلى 6%).

• نصيحة: ركز على المولات التي تخدم كثافة سكانية عالية (Strip Malls) أو المكاتب الإدارية في شارع التسعين.

2. إعادة البيع (Resale) vs الشراء من المطور (Primary)

• الشراء من المطور (Under Construction): ميزته التقسيط الطويل (يصل لـ 8-10 سنوات)، لكن عيبه أنك تشتري بسعر “مستقبلي” مرتفع (Over-priced للتحوط من التضخم).

• إعادة البيع (Resale): تشتري من مالك سابق. ميزته أنك تشتري بسعر أقل من سعر الشركة الحالي، وتستلم فوريًا غالبًا. عيبه أنه يتطلب “كاش” كبير (المقدم + الأوفر).

• الخلاصة: إذا كان معك سيولة نقدية (كاش)، توجه لسوق “إعادة البيع” واقتنص الفرص من المضطرين للبيع. ستوفر ما لا يقل عن 20-30% من السعر.

أسئلة وإجابات تهم المستثمر الذكي (الجزء الثاني)

س4: أسمع كثيرًا عن “التجمع السادس”، هل هو جزء من القاهرة الجديدة؟

ج: ما يطلق عليه مجازًا “التجمع السادس” هو منطقة امتداد جنوب طريق العين السخنة (مثلث الأمل). هي منطقة واعدة جدًا واستثمارية بامتياز، وتعتبر الامتداد الطبيعي لـ مدن القاهرة الجديدة، وتتميز بقربها الشديد من العاصمة الإدارية. أسعارها لا تزال في “المرحلة الأولى” (Launch Prices)، مما يجعلها فرصة ذهبية للاستثمار طويل الأجل.

س5: ما هو أفضل كمبوند للاستثمار السكني حاليًا؟

ج: لا توجد إجابة واحدة، لكن القاعدة الذهبية هي: “ابحث عن المطور قبل المكان”. مشاريع شركات مثل (Emaar, Sodic, Mountain View, Palm Hills) تحافظ على قيمتها وتزيد سنويًا لأنهم ينفقون الملايين على صيانة الكمبوند بعد التسليم. تجنب الشركات المجهولة التي تبيع “ماكيتات” فقط، لأن تأخير التسليم أو سوء التشطيب سيقتل استثمارك.

س6: هل الاستثمار في “العاصمة الإدارية” أفضل أم “القاهرة الجديدة”؟

ج: القاهرة الجديدة هي “الحاضر المضمون”، والعاصمة الإدارية هي “المستقبل الواعد”.

• إذا كنت تريد سكنًا فوريًا أو استثمارًا يدر عائدًا من الغد -> القاهرة الجديدة.

إذا كنت تستثمر لأولادك أو لمدخرات لا تحتاجها قبل 5 سنوات -> العاصمة الإدارية. والأذكى؟ هو الاستثمار في المناطق الحدودية بينهما (مثل بيت الوطن، النرجس الجديدة، وكمبوندات محور بن زايد).

نهاية القسم الثاني في القسم الثالث والأخير، سنتناول بشجاعة “عيوب القاهرة الجديدة” التي يحاول البعض إخفاءها، وسنقدم “الخلاصة النهائية” (Checklist) التي يجب أن تراجعها قبل توقيع أي عقد، بالإضافة إلى الخاتمة القوية للمقال.